事件:公司发布2021 年报，2021 年公司实现营业收入992.32 亿元，同比增长18.16%，实现归母净利润94.10 亿元，同比下降9.50%，基本每股收益2.08 元/股，同比下降9.57%，每10 股派发现金股利6.3 元 销售量价齐升，规模逆势增长 2021 年，公司实现累计销售金额2867.1 亿元，同比增长18.15%，销售面积1377万方，同比增长15.25%，对应销售均价20821 元/平米，较去年20311 元/平米上涨2.51%公司在全国十多个城市市场排名位列前十，在上海，金华，呼和浩特，徐州，昆山的市占率均排在第一位，表现了公司城市深耕战略取得了优秀的成绩 投资聚焦高能级城市，开竣工量齐升 2021 年公司投资地块111 宗，新增土储总面积约1636 万方，权益面积约648 万方，权益比例39.61%，新增土储总投资额约1309 亿元，拿地力度45.66%，对应拿地均价8001 元/平米，地售比0.38公司控制三四线投资下沉，在一，二线城市投资占比65%，其中在一线城市投资占比34%截至2021 年末，公司总土储约6398万方，权益土储2923 万方，对应的权益比例45.69%三大都市圈货值占比74%，其他区域货值占比26%，表现公司聚焦高能级城市发展2021 年新开工，竣工面积分别为1843，1534 万方，同比分别增长16%， 39%，开竣工量齐升 收入增长业绩下滑，结算毛利率不及预期 2021 年公司实现营业收入992.32 亿元，同比增长18.16%，归母净利润94.10 亿元，同比下降9.5%公司毛利率21.18%，较2020 年下降11.68pct，净利率13.09%，较2020 年下降5.13pct公司盈利能力下降主要受如下因素影响1)房地产开发业务2021 年毛利率为19.65%，较2020 年下降13.91pct，主要由结算毛利率不及预期所致，2)费用管控方面，销售费用率，管理费用率分别为3.12%，5.38%，分别较2020年提高0.58，0.3pct，主要由推广服务费增加，人工费用上升所致，3)2021 年分别计提信用减值损失，资产减值损失2.42，12.08 亿元 三道红线稳居绿档，债务结构合理 2021 年，公司剔除预收账款的资产负债率67.6%，净负债率55.2%，分别较2020年下降0.9，7.3pct，现金短债比1.4，较2020 年提升0.19，三道红线稳居绿档 融资成本4.56%，较2020 年下降0.18pct，债务结构合理，长期负债占比68.3% 货币资金648 亿元，在手现金充裕 商办维持高出租率，智慧服务外拓力度大 1)持有型物业全年实现租金收入20.7 亿元，在营购物中心年底平均出租率维持90%以上，进入成熟期写字楼年底平均出租率达到95%以上，产业地产年内新增管理面积190 万方，长租公寓成熟项目平均出租率稳定在94%以上2)代建业务发展迅速，截至2021 年末，代建业务管理服务项目近90 个，累计开发管理面积超1500 万方3)智慧服务年内新增外拓合约面积超7000 万方，截至2021 年末，合于管理面积突破3.3 亿方，其中外拓占比高达71%，外拓力度大 投资建议:公司销售量价齐，规模逆势增长，投资聚焦高能级城市，财务稳健，融资成本低，债务结构合理，在手现金充裕，商办运营能力强出租率高，智慧服务外拓力度大考虑到受市场毛利率下行的影响，我们维持公司2022—2023 年净利润99.4，118.07 亿元，EPS 为 2.20，2.62 元/股的盈利预测，维持买入评级
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