近期,产业园类公募REITs陆续发布了2023年一季报。由于一季度商业活动仍处于修复阶段,叠加春节假期因素,各产业园经营承压,数据回暖尚需一定时间。适逢近两月REITs二级市场价格持续回落,部分产业园REITs价格出现跌幅。
面对“开局不利”,园区类基础资产的基本面有望修复,但受限于行业特征,或将滞后反映经济活动及产业的复苏。产业园区内集合了政府配套鼓励扶持政策、区域配套设施、产业链上下游企业、专业运营管理机构等内容和主体,经济活动较为复杂,其对产业政策、经济行为的传导需要一定时间消化和反馈。2022年底及2023年一季度数据主要体现经济企稳、修复前的结果。企业在订单提升、预期逐渐向好的预期下,方能进行新的预算、扩租等计划,从确定租赁计划,到招商、带看、招租、谈判条款、签署合同等一般尚有数个月的时间流程,或将滞后反映经济活动修复。
产业园区为我国产业发展、企业创新、人才流动提供重要的物理空间和平台,长期来看与经济发展趋势一致,韧性较强,建议关注长期续航能力。产业园REITs的租金收入主要来自市场化定价,难免发生周期性波动,但产品具有未来盈利增长弹性大、股性较强等特点,后续伴随经济复苏和租赁市场回暖,将产生更大的市场获利空间。
北京产业园市场的商务活动在2022年有所影响,空置率全年缓慢爬升,预计2023年随着产业发展和相关政策出台并落地,经济活动将进一步活跃,在二、三季度可以迎来租赁市场回暖。
2022年末的中央经济工作会议强调保证经济增长的总基调,市场转好预期增强,企业发展意愿持续改善,释放了办公需求。
北京办公楼租赁市场开始回春,从2023年一季度的市场表现来看,产业园市场在一季度出现需求恢复,净吸纳量转正为3.7万平方米。虽然上地区域子市场净吸纳量已经连续五个季度为负,但净吸纳量在一季度的降幅已有所收窄,腾退现象已经接近尾声。整体来看,市场将在2023年下半年重新回到常规去化速度。
建信中关村REIT基础设施资产所在的上地区域是北京市最大的商务园区之一,地理位置优越、交通便捷,区域内供需结构稳定。总体上看,该区域的产业园租户质量、租户稳定性及承租能力均属于较高水平。上地区域作为信息产业发展较早的区域,吸引了众多行业知名企业入住,提升了区域行业的集合度。
从区域内企业来看,上地区域内聚集了大量的软件类、科技类知名企业,已经形成了高端产业的聚集效应。同时,在“孵化+投资+产业组织”的成熟运营模式下,运营管理机构中关村软件园公司通过举办产业论坛、项目路演、投融资对接等活动,构建科技创新的园区氛围,提升创新资源的汇聚能力,增强园区服务粘性,培育人工智能、大数据等科技信息行业的优秀创新企业租户。
作为北京市唯一具备国家数字服务出口基地、国际信息产业与数字贸易港、数字贸易试验区“三位一体”资格的园区,中关村软件园正积极协助园区企业服务出口数字化转型。目前,中关村软件园已形成了全国领先的产业集群和产业生态。
伴随着2023年第一季度带看量和客户意向需求量的明显提升,预计二季度起,产业园租赁市场将迎来回暖。
戴德梁行北京公司副总经理胡峰表示:截至2022年末,北京全市产业园区总存量为2,096万平方米,上地产业园区存量占比约11%。受经济放缓等因素影响,当前市场仍然处于阶段性调整时期。上地产业园区域的租赁客群主要为软件和信息服务业等高科技企业,未来海淀区仍将重点推进信息业、医药健康和科技服务三大重点产业发展,从而会带动相关租赁需求回暖并保持该区域平稳发展。未来在市场经济动力逐渐恢复的环境下,伴随着不断结构化调整,市场将逐步开始回暖。
在整体经济形势逐渐向好,产业地产市场复苏的初期阶段,建信中关村REIT的运营团队从项目空间提升、产业整合互联,人性场景搭建等多方面进行项目优化及客户组织工作,用好当下复苏前期的储备周期,做好市场快速上升前的准备工作,为后续长期高效运营奠定基础。随着品牌影响力的不断增强,产业运营向好的发展,企业虹吸效应也会同步增加。
建信基金基础设施投资部负责人表示,“目前建信中关村REIT底层资产的出租率市场环境影响有所下滑,REIT价格也有所下跌。但底层资产地理位置较好、历史现金流长期稳定、运营团队经验丰富,随着上地区域产业园区市场的不断回暖,预计2023年二季度租赁状况将逐步回升。建议投资者对市场环境抱有信心,关注资产状态的变化。建信基金作为管理人也将积极做好运营管理、增加分红频度,保护好投资人利益。”
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